银城国际：融资成本居高不下 规模与业绩间的权衡

香港上市以来银城国际的融资成本一直居高不下，而在销售额目标上银城国际频频“落空”。

自2019年3月银城国际控股（01902.HK，下称“银城国际”）登陆港交所以来，其净负债率有了显著改善，同比下降191%至160.5%，而今年上半年该值进一步降至100.9%。

不过，银城国际净负债率持续走低，融资成本却居高不下，自上市以来公司共发行了3次美元债，利息均不低于12%。

另外，记者发现除优先票据、银行借款以外，银城国际借款中还包括“其他贷款”。且“其他借款”利息并不低，今年上半年其中一笔“其他借款”实际利率高达15%。

高息发债的同时，银城国际还面临着业绩压力。银城国际公布的未经审核经营数据显示，公司今年前10个月合约销售额为141.93亿，完成销售目标不足六成，与年度目标仍存在100亿的差距。

高成本融资

10月29日，据银城国际公告，公司发行了2021年到期的2亿美元12%的优先票据。公告透露，银城国际拟将票据发行所得款项净额用于本公司若干现有债务的再融资及一般企业用途。

贝壳研究院发布的《10月房企融资报告》显示，今年10月，房企境外债券融资平均票面利率为6.74%，而银城国际此次发行的海外债利率远高于该平均值。

银城国际和力高集团（01622.HK）、德信中国（02019.HK）、当代置业（01107.HK）等中小型上市房企类似，海外融资并不占优势，且利息大多处于10%以上。据记者统计，银城国际自2019年3月在港上市以来，共发行了3次美元债，利息均不低于12%。

值得一提的是，银城国际近些年的净负债率得到显著改善。年报显示，公司2018-2020上半年净负债率分别为351.5%、160.5%、100.9%。2020年上半年末的该数值得以降低，公司解释称是因为上半年的现金储备增加，以及收取2020年6月发行的优先票据所得款项净额。

为何净负债率持续走低，银城国际的融资成本却仍然居高不下？就此，《中国科技投资》记者致函银城国际，截止发稿前，尚未得到回复。

知名房产分析师严跃进认为，上市房企借高成本美元债，说明房企融资比较迫切，可能到了偿债高峰期。

“另外也和信用评级、销售规模等有关，如果销售业绩没有太多支撑，那么往往会在融资成本上得到反映。”严跃进表示。

除了优先票据、银行借款以外，银城国际借款中还包括“其他贷款”。记者注意到，银城国际年报中的“其它贷款”利息同样居于高位。以即期的“其他借款”（有抵押）为例，2018年和2019年该项借款实际利率均高于11%，而今年上半年则高达15%。

“其他贷款”具体指的是什么？银城国际并未在年报中披露具体细节。但记者从查询其招股书得知，银城国际亦曾通过信托公司和资管公司融资。

招股书显示，截至2018年7月底，银城国际借信托公司及资管公司方式融资占借款总额的30.8%。且此类融资成本普遍不低，比如招股书披露的一笔来自紫金信托有限责任公司的信托融资，其年利率高达12%。

*截图来自于银城控股招股书

银城国际“其他贷款”是否主要来源于信托公司和资管公司？今年上半年信托、资管等融资占借款总额的比例是多少？《中国科技投资》记者致函银城国际，截止发稿前，尚未得到回复。

规模与业绩不能兼得

据银城国际官网，成立于1993年的银城国际发轫于南京，时隔12年才首次走出南京进驻无锡。作为区域型房企，银城国际此前的表现平平，销售规模多年维持在百亿以下。

直到2018年，银城国际管理层在“2018年长三角品牌战略发布会”上高调对外宣称，公司2018年的销售目标约为200亿，未来“4至5年站稳500亿”。

为推动规模的扩张，公司加快了拿地的步伐，逐步将触角伸向长三角区域。2018年，银城国际在苏州、合肥、马鞍山等城市接连斩获15宗土地。

除了单独拿地以外，银城国际还与其他房企联合拿地。2019年公司摘得10幅地块，其中6宗地块属于联合拿地。据2020年半年报，银城国际共计46个项目，除了30个由其独立开发及拥有，剩下的均属于合作开发。

得益于合作开发，银城国际的规模持续攀升。财报显示，2018-2019年以及公司合约销售额分别为95.45亿、198.21亿，同比增速则分别为65.7%、107.7%。

不过2018年和2019年，银城国际均未完成200亿的销售额。尽管如此，在今年4月的业绩会上，银城国际并没有下调2020年销售目标，反而设定“总销售额递增20%”（约为240亿）作为今年的销售目标。

银城国际公布的未经审核经营数据显示，公司今年前10个月合约销售额为141.93亿，若按240亿目标来说，完成率不足六成。也就是说，剩下的2个月中，银城国际平均每个月需完成50亿的业绩才能完成，而按照2019年同期来看，2019年的11月份和12月份，银城国际销售额分别为24.76亿元和32.08亿元。

此外，需要提及的是，由于合作开发比重上升，银城国际少数股东权益持续增加。根据东方财富旗下金融数据平台Choice数据，2018-2019年少数股东权益分别占股东权益的35%、38%，而今年上半年该值已上升至47%。

同策研究院分析师祖冰洋提醒表示，虽然加大合作开发力度是目前许多中小房企提升规模的重要途径，可以更快实现规模跨越，但是少数股东权益占比增加会导致归属于母公司的净利润减少。

正如以上分析，银城国际归属于母公司净利润比重（归属于母公司净利润/净利润）逐步下滑，2017-2020年上半年，归母净利占比分别为107%、89%、41%、34%。自2019年起，少数股东净利润占比（少数股东净利润/净利润）已经超过了归属于母公司净利润的。据2020年中报，少数股东净利润占比从去年年末的58%进一步增至66%。

欢迎加入读者群

阅读、爆料、交流

扫码备注“中科财经”

加入“中科财经”读者群

更多原创热文推荐

追踪调查|东原地产重庆项目“首付贷”普遍 有项目疑违规“商改住”

面对“直播造假”、“电商售假”等质疑  快手如何冲击“短视频第一股”？

天津农商行频繁卷入借贷纠纷  联合贷款业务缺位风控管理

华夏幸福涿州桃源新都孔雀城项目业主“断供”维权背后：交通配套宣传违反广告法

搭售保险、盈利模式模糊  背靠大树的平安壹钱包救赎之路何在？

分期乐——百亿元级互金平台质疑声中的长成

富民银行“高息揽储”存疑团  互联网存款需提防线上挤兑风险

财经要闻  多维报道

《中国科技投资》杂志社旗下全媒体平台

现已入驻今日头条、腾讯号、同花顺、财富号

等多个媒体平台